L'investissement en nue-propriété

01/12/2024

La nue-propriété (démembrement de propriété) consiste à scinder temporairement les droits attachés à un bien immobilier entre un investisseur privé et un bailleur institutionnel.

L’investisseur privé acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier alors que le bailleur institutionnel se porte acquéreur de l’usufruit. L'usufruitier acquiert le droit de percevoir le fruit du bien immobilier ainsi que celui d’usage de ce dernier et ce, pour une durée déterminée allant de 15 à 20 ans. Cette période s'appelle la période de démembrement et permet de déterminer la valeur de la nue-propriété.

À l'extinction de cette période de démembrement, l’investisseur nu-propriétaire redevient automatiquement plein propriétaire du bien immobilier et ce sans acte complémentaire.

Avantages financiers de la nue-propriété :

    • l’acheteur de la nue-propriété jouit d’une décote de prix d’environ 60% du prix pour une périod de de démembrement est de 15 ans).
    • Pas de charge financière, ni taxe autre que les intérêts du crédit contractées pour l’achat de nue-propriété
    • Pas de  taxe foncière pendant la période de démembrement qui est payée par l’usufruitier,
    • Frais de notaire calculés sur la seule nue-propriété,
    • Une revente de la nue propriété possible à tout moment sans perte des avantages acquis,

Avantages fiscaux de la nue-propriété :

    • Pas d'impot sur l'IR et de prélèvements sociaux pendant la période de démembrement car pas de perception des loyers, pas de taxe foncière,
    • Possibilité de déduire les intérêts d'emprunt contracté sur des revenus fonciers pré-existants ou à venir,
    • Baisse de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
    • Calcul de la plus-value immobilière : à partir de la date d’acquisition de la nue propriété et sur le montant de la pleine propriété lors de l'acquisition du bien en nue-propriété.

Avantages immobilier de la nue-propriété :

    • Droit d’usufruit récupéré gratuitement au terme de la période de démembrement selon l'Art. 133 du CGI,
    • Aucun souci de gestion (mise en location par l'usufruitier, entretien, pas de risque de non perception des loyers, pas de charges, ni taxe
    • Aucun risque locatif et aléa locatif,
    • Tous les travaux (Articles 605 et 606 du Code Civil) sont supportés par l’usufruitier.
    • Obligation pour l'usufruitier de remettre en bon état d’habitabilité le bien immobilier.

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